Typische Bauwerksschwächen

Noch nie wurde ohne Schwächen gebaut. Niemand weiß, wie viele Kathedralen schon vor Ihrer Fertigstellung einstürzten, wie viele Wehrtürme im Boden versanken, wie viele Dachstühle der Windlast nicht standhielten und wie viele Häuser sich schon vor hunderten von Jahren direkt nach deren Erstellung als unbewohnbar heraus stellten.

'Schon die Bibel beschäftigt sich mit dem "Aussatz an Häusern" mit dem nichts anderes wie ein Befall durch Pilze aller Art* gemeint sein dürfte.

Ob Sie sich beispielsweise die rekonstruierten Pfahlbauten in Unteruhldingen, die Voigtsbauernhöfe im Gutachtal oder die Stadt Venedig ansehen - oftmals wird bei der Betrachtung schnell klar, warum bestimmte Bauweisen nicht überlebt haben, weiterentwickelt wurden oder völlig verschwunden sind.

Die Zeit vor 1940 ist geprägt durch unterschiedlichste meist regional bezogene Baustile, welche sich über die Jahrhunderte hinweg an die lokalen Notwendigkeiten bezüglich des Wetters und der Nutzung angepasst haben.

Zum Einsatz kamen ausschließlich Naturbaustoffe wie Holz, Lehm, Stroh (Schilf), Stein, Sand und Kalk. Gebaut wurde nach den Regeln der Baukunst und nicht wie heute nach den Regeln der Bautechnik. Der Begriff "Kunst" zeigt, dass vieles nicht berechnet werden konnte und man auf die Erfahrungen der Baumeister (Ingenieure im heutigen Sinn gab es nicht) angewiesen war. Dass dies nicht immer nur erfolgreich war lässt sich heute beispielsweise an den krummen Deckenbalken und Dachstühlen bei Fachwerkkonstruktionen ablesen. Diese sind der Last nicht gewachsen und haben sich dieser angepasst. Nur durch die stabilen Verbindungen innerhalb der Konstruktion halten diese dennoch,.

Bauten aus dieser Zeit sind - sofern sie noch im originalen Zustand sind - nur mit viel Pflegeaufwand zu erhalten. Zu dieser Pflege gehört dabei weit mehr als nur ein regelmäßiger Anstrich. Besonders wichtig ist, dass jede Maßnahme am und im Bauwerk so ausgeführt wird, dass die bauphysikalischen Gegebenheiten erhalten oder durch ein Gesamtkonzept so verbessert werden, dass das Objekt noch viele Jahrzehnte erhalten werden kann. Es reichen wenige Fehler und das was Jahrhunderte überdauerte ist in wenigen Jahrzehnten unwiederbringlich zerstört.

Wird beispielsweise ein dampfdiffusionsoffener Aufbau falsch in deinen dampfdichten verwandelt, das Heizsystem geändert oder luftdichte Fenster eingebaut können binnen kurzer Zeit Konstruktionshölzer zerstört werden. Leider gibt es hierfür wirklich unzählige Beispiele die zeigen, wie ein unerfahrener Planer oder Nutzer es schaffen kann ein Haus mit wenigen Maßnahmen in einen kritischen zustand zu bekommen, weil er gedankenlos versucht mit modernen Mitteln einem historischen Objekt Eigenschaften einzuhauchen, die es niemals haben kann.

Probleme machte schon immer der Wind und das Wasser. Fachwerkkonstruktionen waren nicht wirklich winddicht zu bekommen, wenn diese nicht laufend gepflegt wurden. Die Verschindelung oder Vertäfelung diente dem Abhalten des Winddrucks, dem Schutz vor der direkten Sonneneinstrahlung, dem Regen- und Feuchteschutz und damit der Steigerung des Wohnkomforts aber auch der Verlängerung von Wartungsintervallen.. Auch die Art und die Eindeckung des Daches war den örtlichen Notwendigkeiten angepasst und richtete sich nach Windstärke, Feuchtigkeit, Sonnenstand, Verfügbarkeit von Materialien, etc.

Auch die Bodenfeuchte war und ist noch heute ein enormes Problem, welches man damals versuchte mit einfachen konstruktiven Mitteln zu lösen. So lag der Zugang zum Keller oder Erdgeschoss immer außerhalb des Wohnbereiches, damit das Klima im naturfeuchten Keller sich nicht mit dem der (hoffentlich) trockenen Wohnung vermischen konnte. Gelagert wurde im Keller nur, was mit dem lokalen Klima zurecht kam. Gelüftet wurde dort im Sommer allenfalls nachts, um ein Auskondensieren der feuchtwarmen Sommerluft an den relativ kühlen Oberflächen zu vermeiden. Der Kniestock des Hauses war oft deutlich über 50 cm hoch, damit die im Sockel aufsteigende Feuchte auf natürlichen Weg verdunsten konnte und die Böden und Wände des bewohnten Bereiches trocken blieben.

Zentralheizungen gab es keine und - wenn überhaupt - wurden nur einzelne Räume aktiv, die an die Küche grenzenden passiv gering erwärmt. Nutzungsbedingte Schimmel und Feuchteprobleme gab es schon damals reichlich. Der Unterschied zu heute war insbesondere der, dass die Häuser extrem undicht waren und die Toxine daher gut abgeführt wurden, auch wenn die Fenster verschlossen blieben,. Schimmelsporen wurden auch weniger verwirbelt, da die Luft aufgrund der fehlenden Heizung weniger bewegt wurde und die Wände feucht blieben, Erst wenn diese trocknen fängt der Schimmel an seine Sporen in extremen Mengen abzugeben, da er dann um sein Überleben kämpft. Außerdem waren die Häuser oft so eng, dass sich das Leben überwiegend an der frischen Luft abspielte. Was auch immer im Haus nicht stimmte - die Nutzer hatten einen höheren Grundumsatz wie wir heute, waren mehr der gesunden Sonneneinstrahlung ausgesetzt und hatten weniger Kontakt mit Umweltgiften, ganz zu schweigen von technischen Strahlungen aller Art.

Erst Ende des 18. Jahrhunderts in der Hochzeit der Alchemie und später mit dem aufkommen der Chemie kommen in den Bauten mehr und mehr kritische Produkte zum Einsatz, welche zwar billiger und schneller in der Herstellung waren, den Komfort erhöhten, aber auch etliche Nebenwirkungen mit sich brachten, welche uns noch heute beschäftigen.

Uran wurde bereits im 17.. Jahrhundert für die Herstellung des gründen Uranglases und ab 1789 zur Herstellung von Keramikglasuren verwendet. Die Produkte (überwiegend) Fliesen finden sich heute nur noch sehr selten und die hiervon ausgehende Strahlung gilt allgemein als unbedenklich.

Kobalt wird ebenso schon seit Jahrhunderten zum Färben von Gals, Porzellan und Keramik verwendet und ist wie Uran ein giftiges Schwermetall. In Häusern kommt es in ganz seltenen Fällen noch in der Lasur von blauen Fliesen vor. Größere Mengen davon können zwar giftig für den Körper sein aber allenfalls über den Gebrauch defekter Keramiken (z. b. Tassen) in den Körper gelangen.

Arsen wird ebenfalls kaum noch gefunden. Der Schimmelpilz Scopulariopsis brevicaulis aus arsenhaltigen Farbanstrichen Arsengas freisetzen. Hierdurch kam es im 19. Jahrhundert zu Todesfällen durch Arsenvergiftungen, als die Farbe "Schweinfurter Grün" auf Tapeten aufgebracht wurde. Diese enthält neben Arsen auch Kupfer. Bei einem Befall der Tapeten durch Scopulariopsis brevicaulis kann der Schimmelpilz Arsen zu einer chemischen Verbindung umzuwandeln, welche leicht flüchtig ist und gut über die Atemwege aufgenommen werden kann. Diese gasförmige Verbindung kann als knoblauchartiger Geruch wahrgenommen werden, wirkt aber bereits bei Konzentrationen unterhalb der Geruchsschwelle. Die Wirkung des Giftes führt zu einem akuten Nierenversagen, welches in den meisten Fällen tödlich ist.

Von Blei weiß man, dass es spätestens seit dem dritten Jahrhundert vor Christi in Bronzelegierungen eingesetzt wurde. Die Römer setzten es ihren Weinen zu, um diesen zu entsäuern. Sie verwendeten es auch als Material für Wasserleitungen. Bleihaltige Farbstoffe wurden in Gebäuden zwischen 1900 und 1958 verwendet, Bleimennige (als Voranstriche gegen Rost) wurde erstmal 75 nach Christus beschrieben und in unterschiedlichen Anwendungen noch heute verwendet und erlaubt. In der DIN 2000 wurde (erst!) 1973 dessen Bedenklichkeit festgestellt und im Anschluss der Einbau von Bleileitungen als Wasserleitung verboten. Insbesondere bei Häusern aus dem Baujahr vor 1945 besteht noch immer die Möglichkeit auf alte Bleileitungen zu stoßen.

Mögliche bauzeitlich bedingte besondere Auffälligkeiten:

- Kellerfundament und Wände meist ohne ausreichende Abdichtung und fehlende Horizontalsperren
- Vor allem (Keller-)Wände aus Bruchstein, der schwer zu trocknen und nur aufwändig zu sanieren ist
- Geringe Raumhöhe und "krumme" Böden
- Veraltete, (demnächst oder bereits) undichte, zugesetzte, korrodierte Sanitärinstallationen
- Undichte Gasleitungen
- Veraltete, sehr oft dezentral Heizungssysteme – mit einem Rauchabzugssystem, das veraltet und für moderne Feuerungsanlagen falsch dimensioniert ist
- Veraltete Elektroinstallation, die unzureichend ausgelegt und nicht mehr zulässig ist
- hohes Risiko des Befalls durch Befall holzzerstörender Insekten und Pilze an Holzkonstruktionen
- Veraltete Geschossdeckenausbildung in Ziegelbetonstein
- Ungedämmte Dachstühle mit giftigen Holz- oder Brandschutzanstrichten
- Fehlender Schallschutz (an Türen, Treppen, Zwischendecken etc.)
- Fehlender Wärmeschutz
- Geringer Luft- und Trittschallschutz
- Fehlender Brandschutz (zum Beispiel keine Brandschutztüren oder keine Anfahrmöglichkeit für die Feuerwehr)
- Undichte Holzfenster mit Einscheibenverglasung
- Flachdächer mit vielfach fehlerhafter Ausführung
- Giftige Anstriche

Dieser Zeitraum ist geprägt von der Notwendigkeit nach dem Krieg schnell und mit wenig Aufwand nutzbaren Wohnraum zu schaffen. Verwendet wurde alles, was im Schutt der Nachkriegsjahre noch brauchbar erschien. Auch die "neuen" Materialien zeichneten sich durch geringe Festigkeit, geringen Wärmeschutz, schlechten Schallschutz und weiteren unvorteilhaften Eigenschaften aus. Aus heutiger Sicht sind Bauten aus dieser Zeit in ihrer Grundsubstanz meist primitiv aber überwiegend zu mindestens teilsaniert.

Die Probleme des Bauwerks finden sich oft im Verborgenen, weil ursprüngliche Beschichtungen überdeckt oder einzelne Bauteile ausgetauscht wurden.

Bedenkenlos wurden zum Teil hochgiftige Substanzen verbaut. Man wollte sich mit den Risiken einfach nicht beschäftigen, obwohl diese zum Teil schon seit vielen Jahrhunderten bekannt war. Auch die neu entdeckten Substanzen und deren Einsatzmöglichkeiten wurden gedankenlos eingesetzt. Der Fortschritt und der Wunsch nach Wohlstand waren "heilige Kühe" hinter denen alles andere zurückstand.

Mögliche bauzeitlich bedingte besondere Auffälligkeiten:

Zu den voran genannten Punkten bis zu den 1940er-Jahren kommen hinzu: 

- Verwendung ölhaltiger Anstriche, besonders in Bädern und Küche
- Verwendung teerhaltiger Baustoffe (z. B. als Parkettkleber, Abdichtung gegen Feuchtigkeit und Nässe, Holzschutz) 
- Verwendung von Asbest (z. b. Asbestzementplatten, Dichtschnüre am Ofen, Vertäfelungen aus Naturstein) 
- Verwendung von Mineralwolle, welche aufgrund ihrer damaligen Eigenschaften heute als krebserregend eingestuft ist
- Verwendung stark gesundheitsgefährdender Holzschutzmittel
- fehlende Horizontalsperren

Abriss eines Bürogebäudes

Im Vordergrund: in Big-Bags verpacktes abesthaltiges Baumaterial

Dieser Zeitraum beschäftigt uns bezüglich der Schadstoffe heute noch am Stärksten. Insbesondere bei Fertighäusern aus den 70'er Jahren steht in unseren Gutachten immer wieder mal in der Zusammenfassung: "Eine Schadstoffsanierung ist dringend notwendig steht aber aus wirtschaftlichen Gründen in keinem Verhältnis zu einer Neuerrichtung."

Wurde beispielsweise Asbest, "alte" Mineralwolle, Holzschutzmittel, PAK's oder PCB's verwendet so ist deren negativer gesundheitlicher Einfluss noch heute vorhanden, was zu aufwändigen und teuren Sanierungsmaßnahmen führen kann.

Die allgemeine Qualität der Bauten ist in diesem Zeitraum schon deutlich besser, wie die aus der Nachkriegszeit.

Ob sich eine Sanierung lohnt und wie teuer diese wird hängt von vielen Faktoren ab, die sachverständig optimalerweise schon vor dem Kauf abgeklärt werden sollten.

Mögliche bauzeitlich bedingte besondere Auffälligkeiten:

- Kellerfundament und Wände gelegentlich mit nicht ausreichender oder defekter Abdichtung und fehlende Horizontalsperren
- Oft bereits gealterte und korrodierte Sanitärinstallationen
- Oft gealterte Heizungssysteme
- Oft stark formaldehydhaltige Holzwerkstoffe
- Gelegentlich gealterte und unzureichende Elektroinstallation
- Oft unvollständiger Schallschutz (an Türen, Treppen, Zwischendecken, Innenwänden etc.)
- Häufig geringer Wärmeschutz

Die Häuser aus den 80'er Jahren haben allgemein eine gute Qualität und einen hohen technischen Standard. Diese Aussage sollte allerdings nicht zu sehr beruhigen. Pfusch gab es auch in dieser Zeit zuhauf. Heutzutage sind 30 Jahre schon "uralt". Dies liegt an den sich ständig ändernden Verschärfungen bei der Energieeinsparverordnung, Anpassungen an das EU-Recht, etc.

Folglich sollte man auch bei Bauten aus dieser Zeit genau hinschauen, damit mögliche unangenehme Überraschungen nach dem Erwerb so gering wie nur möglich bleiben.

Mögliche bauzeitlich bedingte besondere Auffälligkeiten:

- Bereits gealterte und korrodierte oder schadensanfällige Sanitärinstallationen
- Verwendung von Asbest (zum Beispiel bei Asbestzementplatten im Trockenbau) 
- Verwendung von Mineralwolle,welche inzwischen als krebserregend eingestuft wurde
- stark formaldehydhaltige Holzwerkstoffe
- gefährliche Holzschutzmittel

Egal für welches Bauzeitalter Sie sich entscheiden, wichtig ist, dass Sie wissen, was Sie mit dem Haus vorhaben. Soll es nur noch Ihnen dienen und sie wollen sich keine Gedanken an einen möglichen Weiterverkauf oder an eine Übergabe an Ihre Erben machen können Sie andere Maßstäbe ansetzen, als wenn diese Kriterien zu den wichtigen gehören.

Schäden am Altbau hat es sicherlich in der Vergangenheit gegeben. Ob es sich dabei um Setzungen-, Brände, Wasserschäden, Schädlingsbefall oder ganz andere Einflüsse handelt ist nicht so wichtig. Sehr wichtig ist allerdings, dass diese fachmännisch und möglichst rückstands- bzw. nebenwirkungsfrei behoben wurden.

Wichtig ist es auch zu wissen, welchen Raumbedarf sie tatsächlich haben, wie wichtig Ihnen eine altersgerechte Bauweise ist, wie hoch Ihr Bedarf an Ruhe oder eine gute Verkehrsanbindung ist. "Schnäppchen" sind in mittleren bist guten Lagen aktuell so gut wie nicht zu haben. Die Preise liegen oft weit über dem tatsächlichen Wert einer Immobilie und verkauft wird derzeit auch fast jeder "Schrott" zu Traumpreisen.

Gerade deswegen sollten Sie sich vorab lieber fachkundigen Rat einholen und lieber das Risiko eingehen, das Objekt nicht erwerben zu können, als unbesehen sich einen Klotz ans Bein zu binden, der Ihre Existenz und Ihre Gesundheit möglicherweise dauerhaft gefährdet.

Neu muss nicht besser sein als Alt. Kaufen Sie ein altes Haus kann ein erfahrener Baufachmann den Sanierungsaufwand recht gut eingrenzen und Sie wissen, was auf Sie zukommt. Bei einem Neubau können Sie sich auf ein gefährliches Abenteuer einlassen, bei dem hohe Kostensteigerungen, Bauverzögerungen und anschließende juristische Auseinandersetzungen folgen können.

Von daher ist es egal, auf welches dieser beiden Abenteuer Sie sich einlassen. Entscheidend ist die Auswahl der richtigen Fachleute sowohl auf der planerischen wie auf der ausführenden Seite.

Bedenken sollten Sie, dass die möglichst lückenlose Überwachung Ihres Vorhabens immer wichtiger wird. So wie die Menge der zur Verfügung stehenden Handwerker (dazu zähle ich nicht die aus dem EU-Nachbarländern kommenden Allrounder, die angeblich alles am Bau können) immer weniger wird, wird auch die Qualität der Leistungen, welche sie erbringen, allgemein leider mmer schlechter.

Hinzu kommt, dass das Bauen Jahr für Jahr komplizierter und unsere Häuser immer sensibler für die kleinsten Schwachstellen werden. Immer mehr Materialien und technische Einrichtungen stehen am Bau zur Verfügung. Immer schneller ändern sich Gesetze und Verordnungen und immer weniger kann man auf Erfahrungen setzen.

Seit vielen Jahren rate ich daher zur Einfachheit am Bau. Je weniger man bei der Planung, beim Bau, bei der Renovierung und bei der Nutzung falsch machen kann, desto wahrscheinlicher hat man mit dem Objekt viel Freude.

Früher baute man oft für die Ewigkeit. Heute rechnet man damit, dass ein Haus nach dreißig Jahren abgerissen oder totalsaniert werden muss. Gleichzeitig kann man den Medien entnehmen, dass der wichtigste Baustoff, der Sand, immer weniger wird und inzwischen ein enormer Raubbau getrieben werden muss, um die Nachfrage überhaupt noch befriedigen zu können.